Ως την πιο κρίσιμη χρονιά από το ξέσπασμα της κρίσης χαρακτηρίζουν το 2017 για τα ακίνητα παράγοντες της κτηματαγοράς.

Οι τιμές των ακινήτων, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, έχουν υποχωρήσει από την έναρξη της κρίσης κατά μέσο όρο κατά 39%, ενώ στο ίδιο επίπεδο υπολογίζεται και η υποχώρηση των μισθωμάτων. Οι επενδύσεις σε ακίνητα έχουν ουσιαστικά καταρρεύσει και η συνολικότερη κατάρρευση της κτηματαγοράς αντανακλάται και σε μερικές παρενέργειες που έχουν κάνει την εμφάνισή τους τα τελευταία χρόνια. Τα έσοδα των υποθηκοφυλακείων, στα οποία καταγράφονται οι μεταβιβάσεις κάθε είδους, έχουν χτυπήσει πάτο. Υπολογίζεται ότι το 2015 και φέτος τα έσοδά τους και ο αριθμός των πράξεων συνέχισαν την πτωτική τάση με ρυθμό 20%. Και αυτό δεν είναι τυχαίο αφού χιλιάδες είναι οι φορολογούμενοι που, προκειμένου να αποφύγουν την πληρωμή των τσουχτερών φόρων που συνεπάγεται η ακίνητη ιδιοκτησία, προχωρούν σε δηλώσεις αποποίησης κληρονομιών.

Ακίνητα στα σκουπίδια

Είναι χαρακτηριστικό ότι στο μεγαλύτερο Ειρηνοδικείο της χώρας, το Ειρηνοδικείο Αθηνών, οι αποποιήσεις κληρονομιάς το 2015 ανήλθαν σε 9.566, από 6.079 που ήταν το 2013. Οι αποποιήσεις κληρονομιών, με βάση τα στοιχεία από τα Ειρηνοδικεία της χώρας, ανήλθαν το 2015 σε 45.627, από 29.200 που ήταν το 2013 και 41.386 που ήταν το 2014. Ενδεικτικά, στο Ειρηνοδικείο Θεσσαλονίκης το 2013 οι αποποιήσεις κληρονομιών ήταν 3.298, το 2014 ανήλθαν σε 4.465 και το 2015 έφτασαν τις 5.068.

Σημαντική αύξηση παρουσιάζουν οι αποποιήσεις κληρονομιών στο Ειρηνοδικείο Πειραιά. Το 2013 οι αποποιήσεις κληρονομιών ήταν 1.509, το 2014 ήταν 1.539, και το 2015 ανήλθαν σε 1.692. Μάλιστα θα πρέπει να σημειωθεί ότι υψηλά είναι τα ποσοστά των αποποιήσεων κληρονομιών, όχι μόνο σε περιοχές όπως η Καλλιθέα που τα σπίτια πωλούνται σε χαμηλότερες τιμές, αλλά και περιοχές όπως το Χαλάνδρι και το Μαρούσι, αφού όσο 'ψηλώνουν ' οι αντικειμενικές αξίες τόσο περισσότερες είναι και οι αποποιήσεις κληρονομιών.

Στην πράξη, με την αποποίηση κληρονομιών τα ακίνητα περνούν στην κυριότητα του Δημοσίου και επί της ουσίας αχρηστεύονται για πολλά χρόνια αφού οι ρυθμοί με τους οποίους η δημόσια διοίκηση αξιοποιεί την περιουσία της είναι, επιεικώς, αργοί.

Τι έρχεται με τις αντικειμενικές

Μεγάλο πρόβλημα για την αποδοχή μιας κληρονομιάς ή την πραγματοποίηση μιας γονικής παροχής αποτελούν οι εξωπραγματικές

αντικειμενικές αξίες που αποτελούν τη βάση για τον υπολογισμό των σχετικών φόρων. Αυτό ισχύει κατά κύριο λόγο κατά την κληρονομιά ή γονική παροχή ακινήτων σημαντικής αντικειμενικής αξίας την ώρα που οι εμπορικές αξίες έχουν ουσιαστικά καταρρεύσει.

Δεν είναι τυχαίο ότι πρόσφατα το Συμβούλιο της Επικρατείας ακύρωσε τις αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες που έγιναν τον Μάιο του 2016 καθώς, όπως αναφερόταν στην απόφαση, δεν ελήφθησαν υπόψη στον καθορισμό των νέων αξιών οι συνθήκες που επικρατούν στην κτηματαγορά. Πιο συγκεκριμένα, στις περιοχές με τιμή ζώνης άνω των 4.050 ευρώ οι αντικειμενικές αξίες δεν μειώθηκαν επειδή αυτό έκρινε ουσιαστικά το υπουργείο Οικονομικών με πολιτικά κριτήρια. Στις περιοχές αυτές περιλαμβάνεται η Φιλοθέη, οι Δελφοί, το Ψυχικό και ο Νέος Βουτζάς.

Το υπουργείο Οικονομικών υποχρεούται να 'διορθώσει ' τις αντικειμενικές αξίες σε αυτές τις περιοχές, να προχωρήσει, δηλαδή, σε σημαντική μείωσή τους. Όπως σημειώνουν αρμόδια στελέχη του οικονομικού επιτελείου, οι αλλαγές που θα γίνουν σε αυτές τις περιοχές θα αποτελέσουν και μπούσουλα για τη συνολική αλλαγή στις αντικειμενικές. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι η ευθυγράμμιση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές αξίες των ακινήτων και η δημιουργία ενός μόνιμου μηχανισμού επικαιροποίησης των αξιών αποτελεί μνημονιακή υποχρέωση του υπουργείου Οικονομικών Πιο συγκεκριμένα, θα πρέπει να έχει πραγματοποιηθεί το αργότερο έως τον Ιούνιο του 2017. Με δεδομένο ότι οι αντικειμενικές αξίες είναι πλέον κατά μέσο όρο 20%-30% υψηλότερες από τις εμπορικές αναμένεται μεγάλη μείωσή τους μέσα στο πρώτο μισό του 2017.

Ο ΕΝΦΙΑ του 2017

Το υπουργείο Οικονομικών αναγκαστικά λόγω των αλλαγών στις αντικειμενικές αξίες θα βάλει στο χειρουργείο τον ΕΝΦΙΑ με στόχο έναν νέο φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας το 2017 και τα επόμενα χρόνια. Αυτό που σίγουρα δεν αλλάζει και αποτελεί μνημονιακή δέσμευση είναι το ποσό που υποχρεούται να εισπράττει κάθε χρόνο από τους ιδιοκτήτες ακινήτων το Δημόσιο. Πρόκειται για ποσό 2,65 δισεκατομμυρίων ευρώ. Στις προθέσεις του ΥΠΟΙΚ είναι να δημιουργηθεί το 2017 ένας 'πιο δίκαιος φόρος ', δηλαδή να υπολογίζεται μόνο με βάση την αξία και όχι με φόρο ανά τετραγωνικό που ισχύει για τον ΕΝΦΙΑ.

Η ηγεσία του ΥΠΟΙΚ επιθυμεί να υπολογιστεί με τις νέες αντικειμενικές ο φόρος ακινήτων του 2017. Αυτό που ουσιαστικά αναμένεται, εφόσον τελικά πάρουν το πράσινο φως από τους 'θεσμούς ' τα κυβερνητικά σχέδια για αλλαγές στον φόρο ακινήτων, θα είναι η δημιουργία ενός νέου Φόρου Ακίνητης Περιουσίας ο οποίος θα έχει ένα μικρό αφορολόγητο όριο και κλίμακα με συντελεστές που θα φθάνουν σε υψηλά επίπεδα (έως και 2%), ανάλογα με το ύψος της συνολικής αξίας των ακινήτων του φορολογουμένου.

Οι αλλαγές

Στο τραπέζι του ΥΠΟΙΚ, όμως, βρίσκονται αλλαγές που, όπως αναφέρθηκε, θα μετατοπίσουν φορολογικό βάρος από μια κατηγορία ιδιοκτητών σε άλλη. Έτσι, σχεδιάζεται η πλήρης απαλλαγή των φορολογουμένων που σήμερα απαλλάσσονται κατά 50% από τον ΕΝΦΙΑ. Πρόκειται για περίπου 1,2 εκατ. φορολογουμένους με χαμηλό εισόδημα και αξία ακίνητης περιουσίας. Επίσης σχεδιάζεται η επέκταση του συμπληρωτικού φόρου και στις εκτός σχεδίου εκτάσεις. Με τα έσοδα που θα εξασφαλιστούν από αυτήν την επέκταση θα χρηματοδοτηθεί η επέκταση της προηγούμενης φοροαπαλλαγής.

Αλλαγές σε κληρονομιές, αφορολόγητα

Αλλαγές και μάλιστα σημαντικές ετοιμάζει το υπουργείο Οικονομικών και στη φορολογία κληρονομιών, γονικών παροχών και μεταβίβασης. Στο ΥΠΟΙΚ θεωρούν ότι οι κλίμακες και τα αφορολόγητα όρια που ισχύουν σήμερα στους φόρους κληρονομιάς, γονικών παροχών, δωρεών και μεταβίβασης δεν συμβαδίζουν πλέον με την πραγματικότητα που έχει διαμορφωθεί στην κτηματαγορά, αλλά και με την πραγματικότητα που θα δημιουργηθεί μετά τη μείωση τω αντικειμενικών αξιών. Ουσιαστικά, αν δεν αλλάξουν οι κλίμακες και τα αφορολόγητα όρια, σχεδόν όλες οι μεταβιβάσεις θα είναι χωρίς φορολογική επιβάρυνση. Ωστόσο, η μείωση των αντικειμενικών αξιών αναμένεται να περιορίσει το φορολογικό βάρος για τις γονικές παροχές μεγάλων ακίνητων περιουσιών που σήμερα δεν πραγματοποιούνται λόγω του βάρους που φέρνουν στους ιδιοκτήτες.

Υπενθυμίζεται ότι στον φόρο κληρονομιών και γονικών παροχών από γονιό ή παππού στο τέκνο ή τον εγγονό, υπάρχει σήμερα αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ αντικειμενικής αξίας, ενώ για τις επόμενες 150.000 ευρώ αξία επιβάλλεται φορολογικός συντελεστής 1%. Έτσι, όταν ένας παππούς δίνει στο εγγόνι του ακίνητα αντικειμενικής αξίας 150.000 ευρώ, δεν πληρώνει φόρο, ενώ αν δίνει ακίνητα αντικειμενικής αξίας 300.000 ευρώ, τότε καταβάλλει φόρο γονικής παροχής ύψους 1.500 ευρώ.

Φόρος Μεταβίβασης

Στο τραπέζι του υπουργείου Οικονομικών βρίσκονται και αλλαγές στον φόρο μεταβίβασης και συγκεκριμένα στα αφορολόγητα όρια που υπάρχουν για την απόκτηση της πρώτης κατοικίας των φορολογουμένων.

Σήμερα, το αφορολόγητο όριο από τον φόρο μεταβίβασης για όσους αποκτούν πρώτη κατοικία είναι 200.000 ευρώ για τον άγαμο και 250.000 ευρώ για τον έγγαμο. Το αφορολόγητο όριο προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα. Για παράδειγμα, για τον έγγαμο με δύο παιδιά ισχύει σήμερα αφορολόγητο όριο από τον φόρο μεταβίβασης ύψους 300.000 ευρώ. Για αγορά οικοπέδου το αφορολόγητο όριο ανέρχεται σε 50.000 ευρώ για τον άγαμο, 100.000 ευρώ για τον έγγαμο, με προσαύξηση 10.000 ευρώ για κάθε ένα από τα δύο πρώτα παιδιά και 15.000 για κάθε ένα από το τρίτο και τα επόμενα. Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια έως 20 τετραγωνικών για κάθε ιδιοκτησία, εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

Τα παραπάνω αφορολόγητα όρια κρίνονται πλέον υψηλά στο υπουργείο Οικονομικών και θα γίνουν ακόμη πιο υψηλά με τη μείωση των αντικειμενικών αξιών.

Στην αναμονή για το νέο 'εξοικονομώ '

Χιλιάδες είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι περιμένουν την ανακοίνωση του νέου προγράμματος ενεργειακής αναβάθμισης κατοικιών 'Εξοικονομώ ' καθώς το προηγούμενο πρόγραμμα που έληξε ουσιαστικά το 2015 αποδείχθηκε εξαιρετικά επιτυχημένο για την επένδυση πολλών ιδιοκτητών στην ανακαίνιση των οικιστικών τους ακινήτων.

Αν και έχει προαναγγελθεί πάρα πολλές φορές ότι το νέο πρόγραμμα βρίσκεται 'προ των πυλών ', ακόμη δεν έχει ανακοινωθεί. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να βρίσκονται στην αναμονή πολλές δαπάνες αναβάθμισης κατοικιών οι οποίες μπορούν να δώσουν και το 'φιλί της ζωής ' στην ασθμαίνουσα αγορά του οικοδομικού κλάδου της ελληνικής οικονομίας.

Αναδημοσίευση από το 'Κεφάλαιο ' που κυκλοφορεί.